Ипотека на строящуюся квартиру и на готовую отличается не только ценой метра. Различается и набор полисов, и момент, когда их требует банк. На примере страхования ипотеки МАКС разберём, что нужно оформлять в каждом случае, когда страхуют новостройку и какая часть договора действительно отражается на процентной ставке.
Общее для обоих случаев: обязательный конструктив
Единственный вид страхования, обязательный по закону, — защита предмета залога от утраты и повреждения. Пока действует ипотека, заложенная недвижимость должна быть застрахована, и это требование не зависит от того, куплена квартира на первичном или вторичном рынке.
Покрытие охватывает конструктивные элементы: несущие стены, перекрытия, полы, внутренние перегородки. Отделка, инженерные системы и мебель в базовый договор не входят и страхуются отдельно.
Прочие виды остаются на выбор:
- страхование жизни и здоровья заёмщика — добровольное;
- титульное страхование права собственности — добровольное;
- защита отделки и движимого имущества — по желанию.
Программы имущественного страхования составляются под требования кредиторов, поэтому в МАКС условия ипотечного страхования, как и в других компаниях, сверяют с требованиями конкретного банка. Расхождение по составу рисков или страховой сумме — самая частая причина, по которой полис приходится переоформлять.
Новостройка: с какого момента страхуют
Пока дом строится, предмета залога физически не существует: у покупателя есть право требования по договору долевого участия, а не квартира. Страховать нечего, поэтому имущественный полис на этом этапе не оформляют.
Последовательность выглядит так:
- на этапе строительства банк обычно предлагает личное страхование заёмщика;
- после сдачи дома подписывается акт приёма-передачи;
- регистрируется право собственности, квартира передаётся банку в залог;
- с этого момента оформляется обязательный имущественный полис.
Затягивать с последним шагом не стоит: кредитный договор обычно устанавливает срок, в течение которого заёмщик обязан застраховать залог, а за нарушение предусматривает санкции. Ипотечное страхование МАКС и другие компании оформляют такой полис в том числе дистанционно, а квартиры при этом нередко принимаются на страхование без осмотра.
Личный полис на этапе стройки оформляется на общих основаниях и остаётся добровольным. Банк применяет за него дисконт к ставке, но объявлять его обязательным не вправе — обязателен только залог, которого пока не существует.
Титульная защита для новостройки, как правило, неактуальна: право собственности возникает впервые, оспаривать его прошлым сделкам некому.
Вторичка, титул и влияние на ставку
С готовым жильём порядок иной. Предмет залога существует уже на момент сделки, поэтому имущественный полис оформляют сразу, до выдачи кредита или одновременно с ней.
Здесь же появляется смысл в титульном страховании. Оно покрывает риск утраты права собственности, если сделку оспорят наследники, объявятся права несовершеннолетних или всплывут ошибки в документах. Повышенным этот риск считается в первые годы после покупки, пока не истекли сроки для оспаривания.
Теперь о ставке. На неё влияет только личное страхование: банк применяет дисконт при наличии полиса жизни и здоровья и возвращает ставку к базовому уровню при отказе. При этом закон ограничивает кредитора — он не вправе установить ставку выше уровня, который действовал бы по сопоставимому кредиту без страхования.
Отказаться от личного полиса можно и позже, в любой момент действия кредита, но ставку банк тогда пересматривает по правилам договора. Обязательный имущественный полис на цену кредита не влияет, он условие самого договора. Оформляя в АО МАКС страхование ипотеки или полис другой компании, аккредитацию проверяют у банка на момент сделки: списки аккредитованных страховщиков периодически пересматриваются.
Материал носит информационный характер и не является индивидуальной финансовой рекомендацией.
Фото: zettains.ru
Добавить комментарий