Неожиданно для жильцов застройщик выставил комнату консьержа на торги, так как считал её своей собственностью. Имел ли он на это право, пришлось разбираться Верховному суду.
Почему произошел спор?
Как сообщают юристы по жилищным делам из ЮАП Спб, компания-застройщик из Ленинградской области начала проходить через процедуру банкротства. И тут вскрылся интересный факт. Оказывается, что комната консьержа, в одном из построенных ею домов, в ближайшее время будет выставлена на торги, так как по документам с самого начала она зарегистрирована как объект недвижимости, принадлежащий строительной организации. Для собственников квартир эта информация стала полной неожиданностью.
Естественно, они были против такого решения застройщика, так как считали данное помещение частью общедомового имущества многоквартирного дома.
Жильцы обратились с коллективным заявлением в суд. В ходе заседания граждане представили документы, согласно которым помещение для консьержа значилось не просто как чулан, а важный для функционирования всего дома объект. Там находится техническое оборудование: пульт, регулирующий подачу отопления, устройство управления сигнализацией, а также панель домофона и сервер видеонаблюдения. Если комната консьержа “уйдёт с молотка”, то дальнейшая судьба оборудования никому не известна.
Суд первой инстанции в удовлетворении искового заявления гражданам отказал. Он посчитал, что комната консьержа по документам имеет чёткое и понятное назначение. То, что она использовалась для обслуживания нужд жильцов, автоматически не делает её общедомовым техническим помещением. Находящееся в ней оборудование может быть перенесено в другое место.
Ещё одним аргументом не в пользу жильцов послужило истечение срока давности. Застройщик перевёл комнату консьержа в свою собственность сразу же после ввода дома в эксплуатацию. С того момента прошло восемь лет. Всё это время жильцы не интересовались, кому принадлежит данное помещение и не оспаривали право собственности.
Граждан такое решение первой инстанции не устроило, и они решили обратиться в Верховный суд.
Тонкости нормативной базы
В Жилищном кодексе РФ отдельно сказано про общее имущество дома. Оно определено как пространство, обслуживающее жилые помещения и функционально с ними связанное. Право на долевое владение им принадлежит всем собственники дома (статья 30 ЖК РФ). Ни какая часть общего имущества не может считаться отдельным объектом.
Жилищный кодекс определяет перечень помещений и пространств в МКД, которые могут быть отнесены к общему имуществу:
Предназначенные для обслуживания других помещений, но при этом не являющиеся жилыми. Этот список весьма обширный. В него входят лифты и их шахты, коридоры, лестницы и их пролёты, площадки перед квартирами, чердаки и технические этажи, подвальные и иные помещения, в которых может быть организовано проведение досуга, установлены тренажёры, оборудованы прачечные и т.д.
Крыши, ограждения, несущие и иные конструкции, а также оборудование разного назначения, важное для жизнеобеспечения дома.
Земельный участок, на котором стоит сам дом, а также примыкающие к нему объекты (малые архитектурные формы, зелёные насаждения и пр.).
Инженерные сети и коммуникации (трубы холодного и горячего водоснабжения, отопления, подачи газа, система водоотведения).
В соответствии со статьёй 158 Жилищного кодекса РФ каждый собственник, помимо обязанности содержать имущество, зарегистрированное на его имя, также должен нести расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией общего имущества.
В то же время жильцы, в личной собственности которых находятся квартиры в этом доме, имеют право на распоряжение общим имуществом, в том числе на получение прибыли.
Собственники на общем собрании могут договориться, например, о сдаче технических помещений в аренду или предоставлении фасада для размещения на нём рекламы.
Решение Верховного суда
Коллегия судей вынесла свой вердикт, который не совпал с мнением суда первой инстанции. Доводы жильцов были услышаны и приняты к сведению. Комната консьержа является частью общего имущества дома, соответственно, принадлежит всем собственникам, но никак не компании-застройщику. Она должна быть исключена из участия в процедуре банкротства.
Верховный суд также не согласился с мнением коллег о том, что срок давности по данному делу давно истёк. Собственники не обращались в суд на протяжении восьми лет, но всё это время они продолжали владеть комнатой консьержа на законных основаниях. Соответственно, их иск сейчас можно считать негаторным, то есть направленным в защиту своих прав. С юридической точки зрения, исковая давность на него не распространяется.
В итоге дело было отправлено на повторное рассмотрение в нижестоящие инстанции. Решение было в пользу жильцов.
Добавить комментарий