С необходимостью оформления технического плана для регистрации договора аренды помещения можно столкнуться при перепланировках. За документом вы можете обратиться в компанию «Смарт Вэй», телефоны 8 (499) 322-05-14 (Москва) и 8 (812) 425-35-90 (Санкт-Петербург), email info@smway.ru, сайт https://smway.ru/. В этой статье мы рассмотрим зачем разрабатывать технический план при регистрации договора аренды, какие сложности и нюансы могут возникнуть при прохождении данной процедуры, а также действия, которые помогут достичь этого с первого раза.
Зачем при регистрации договора аренды нужно разрабатывать технический план
Гражданский кодекс РФ обязал регистрировать договоры аренды на недвижимое имущество, если сделка заключается на длительный срок (более года). Кроме установленных законом существенных условий для любого договора, чтобы заключить договор аренды важно учесть, для каких целей вы будете потом использовать объект (целевое назначение) и как долго. Согласовывая все существенные для сторон условия сделки, удостоверьтесь, что они не противоречат закону, иначе Росреестр откажет в регистрации такого договора.
Важно — жилое помещение можно сдать в аренду юридическому лицу только для проживания граждан. Любая перепланировка подразумевает под собой процесс согласования и включает сбор и оформление различных документов. Таким документом является технический план помещения, который прикладывают к договору аренды при регистрации. Поэтому для начала важно понять, есть ли в нем необходимость.
Случаи, когда технический план не нужен
Если у вашего будущего арендодателя все в порядке с документами, и вы не планируете вносить изменений в характеристики помещения, то можно сразу обращаться в регистрирующие органы. Договор будет зарегистрирован, а сведения о нем внесут в ЕГРН.
Избежать оформления технического плана можно в случаях, если при регистрации собственником ранее уже подавались сведения о проведенных работах. Тогда ЕГРН уже содержит необходимую информацию, а повторно подавать ее нет необходимости.
В случае, если вышеперечисленное не помогло вам сократить временные и денежные расходы на регистрацию договора аренды, и технический план все-таки нужен, рассмотрим, что же нужно для этого сделать.
Какие документы необходимы, если регистрировать все же надо
До 2013 года для регистрации договора аренды достаточно было прикладывать план помещения, в котором заявителем отмечались границы. Поэтому стороны представляли различные документы, работа с которыми, по всей видимости, усложняла процесс. С принятием Федерального закона 218-ФЗ появился порядок кадастрового учета и регистрации. Который, в свою очередь, определил обязанность составления технического плана, на основании которого произойдет последующая регистрация в Росреестре.
Технический план для регистрации договора аренды представляет собой документ, подготовленный квалифицированным кадастровым инженером, и включающий в себя сведения о помещении и комнатах, находящихся в нем.
Важно: кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации.
Инициировать кадастровые работы может как собственник (арендодатель), так и сам арендатор по согласованию с собственником. После заключения договора с кадастровым инженером, специалист запрашивает различные актуальные и, при необходимости, архивные сведения об объекте.
Подготовка плана осуществляется на основе исходных документов:
проекта перепланировки (в письменном и графическом виде);
технического заключения, которое отражает безопасность и допустимость работ, какие изменения произошли на объекте, виды проведенных работ;
технического паспорта, выдаваемого государственным органом до 01.01.2013, либо декларация об объекте недвижимости;
поэтажного плана БТИ;
выписки ЕГРН.
Среди дополнительных документов можно выделить следующие:
- договор аренды, подлежащий регистрации; чтобы у проверяющего в Росреестре были все необходимые сведения, потому как зачастую данные из договора сверяют с предоставленными сведениями из технического плана;
- документы, подтверждающие залоговые обязательства перед банком, например, согласие банка на аренду объекта;
- документы, подтверждающие полномочия подписанта в случае, если договор подписывается не лично собственником или арендатором;
- документ об оплате государственной пошлины за регистрацию договора;
- поэтажный план здания, который содержит уже актуальные сведения после проведенных работ. Этот пункт не является обязательным, но поможет быть уверенным в предоставлении регистратору исчерпывающих сведений для проверки.
Государственную пошлину будет оплачивать тот, кто будет обращаться (или от чьего лица будут обращаться по доверенности) за регистрацией договора. Этот момент можно прописать в самом договоре, чтобы потом не возникло разногласий.
Важно: повторно использовать технический план к новому договору аренды нельзя, поскольку он разрабатывается под конкретную сделку с определенными сторонами и сведениями.
Если вы арендуете несколько частей одного помещения, но арендодатели у них разные, технический план придется разрабатывать к каждому из них, так как аренда будет оформляться раздельно. Но для постановки этих частей на кадастровый учет можно будет подать одно заявление, объединяющее такие части.
Собрав вышеприведенные документы, можно направляться в МФЦ, оформлять заявление. По итогу собственник (или его доверенное лицо) получает электронный документ, бумажная версия не потребуется.
Технический план может быть составлен сразу на все здание, включая все объекты внутри него, парковочные места и прочее. Сотрудники Росреестра не выезжают на объект, поэтому важно, чтобы представленные документы не вызвали сомнений и отражали всю необходимую информацию со всеми нюансами. После проверки представленных сведений, в течении 10-12 дней, в зависимости от выбранного варианта обращения, сведения учитываются в ЕГРН, регистрация завершается – это конечная цель проводимых действий. Внесенные изменения будут датироваться датой выдачи документа.
Если после внесения сведений в ЕГРН вы обнаружили существенную ошибку, план действий будет следующим:
- сначала исправьте ошибку в первоначальных документах, и, соответственно, повторно обратитесь за разработкой технического плана, если недосмотр был допущен на этапе подготовки заявления. Если в подаваемых вами документах все верно, но в ЕГРН отразили сведения с ошибкой, обратитесь в регистрирующий орган;
- повторно обратитесь с заявлением в орган регистрации и приложите к нему исправленные документы. В реквизитах заявления надо будет указать специальный знак «V», который укажет на подачу заявления именно в связи с выявленными неточностями;
На решение о внесении изменений регистрирующий орган отводит 5 дней, после вы получите ответ на свой запрос и изменения будут учтены, либо не учтены.
Сроки заключения договоров могут быть различны, за время их действия может многое произойти. Поэтому все дополнительные условия, о которых стороны договорились после его заключения, можно отразить в дополнительном соглашении.
Соглашением можно будет внести изменения во все новые договоренности за исключением предмета договора, т.е. непосредственно того объекта, который передается в аренду. В случае, если такие изменения затрагивают предмет договора, лучше составить и зарегистрировать новый документ.
Так, если стороны обоюдно решили изменить срок действия аренды, сделав его больше или наоборот меньше; если за время аренды у объекта сменился собственник и надо понять сторону договора; или если изменился порядок оплаты, все это можно оформить дополнительным соглашением.
Чтобы его зарегистрировать можно также обратиться в МФЦ, приложив к заявлению:
- документы, подтверждающие личность, либо полномочия;
- оригинал и копию договора, к которому оформляется соглашение;
- оригинал и копию самого дополнительного соглашения;
- подтверждение оплаты государственной пошлины для регистрации.
Решение о регистрации дополнительного соглашения, даже при условии, что договор зарегистрирован остается за вами. Однако если оно затрагивает прекращение арендных обязательств, это отразится на обратном переходе права собственности.
Если решение о прекращении арендных обязательств было принято сторонами обоюдно, не лишним будет составить акт об отсутствии взаимных претензий. Это сократит риски возможных судебных разбирательств в последующем.
Когда оформление технического плана обязательно
Случаи, когда оформление технического плана становится обязательным. Первое — если ранее объект не был поставлен на кадастровый учет. Это может быть объект, который только создается, так и по каким-либо причинам намерено не зарегистрированный. В отношении такого объекта (или его части) постановка на кадастровый учет будет обязательным условием.
Гражданский кодекс признает заключенным договор с момента передачи имущества по договору и как мы выяснили ранее, если такая передача осуществляется на срок более года, то подлежит обязательной регистрации.
Реальность конечно же зачастую отличается от предписанных норм и стороны, которые намерено пошли на аренду без договора или утратили такой договор, подвергаются риску остаться без арендуемого или без оплаты последнего.
Высший судебный орган в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 встал на их защиту, высказав позицию о том, что если сторона передала без замечаний имущество в пользование, а вторая его приняла, то момент оплаты будет в любом случае связывать стороны обязательствами, которые не могут быть нарушены по желанию одной из сторон.
Также это влечет за собой риски для арендаторов:
- владелец объекта в любой момент может потребовать у съемщика освободить помещение без объяснения причин;
- арендатор не будет иметь преимущества для продления аренды;
- обосновать налоговой свои расходы без договора не получится.
Второе — если вы сдаете в аренду помещение не целиком, а только его часть (например «островок» в торговом центре для продажи цветов). В случаях, когда арендуется часть помещения, возводить перегородки или стены нет необходимости. Разрабатывая технический план, инженер отразит границы помещения на плане здания, сооружения, плане этажа, фрагменте плана здания, сооружения, этажа.
Важно учитывать, что передаваемая в аренду часть помещения получает временный кадастровый номер. Он утрачивает свою силу с прекращением договора аренды, следовательно, при последующей аренде данной части объекта, потребуется новый номер кадастрового учета и всю процедуру придется повторить.
Если в процессе использования помещения, появилась необходимость расширения арендуемой площади, процедуру по оформлению технического плана придется пройти по новой, т.е. с внесением сведений об увеличенной площади.
Часть помещения должна иметь то же целевое назначение, что и весь объект, например, открыть пункт выдачи заказов в кафе не получится. Части объекта, которые будут арендованы самостоятельно, должны иметь беспрепятственный доступ к аварийным выходам, наравне с иными помещениями. Будущий персонал должен иметь возможность беспрепятственно покинуть помещение в случае наступления опасной для жизни ситуации.
Третье — если в исходные параметры объекта были внесены изменения. При заключении аренды важно уточнить у собственника регистрировались ли изменения ранее и при необходимости передать о них сведения для внесения в технический план.
Приостановка и отказ регистрирующих органов
Но случается так, что вместо регистрации, органами Росреестра приостанавливаются регистрационные действия. Это может быть связано с неправильно оформленными документами или вариантом их подачи, в том числе лицом, не обладающим для этого специальными полномочиями.
Самым неприятным исходом будет отказ в регистрации договора аренды. Он может быть вызван:
- поскольку утвержденной формой подачи документов является электронный формат, внесение изменений или исправлений от руки не допускается;
- если собственник установил запрет на совершение действий по договору без его присутствия, а действия по регистрации осуществляет иное лицо, даже если оно официально уполномочено;
- на объект наложен арест, либо банк не разрешил сдавать помещение в аренду.
Важно: успешное прохождение регистрации во многом зависит от специалиста, разрабатывающего технический план, поэтому его грамотный выбор поможет значительно увеличить шансы на прохождение всех этапов с первого раза.
Нюансы оформления технических планов
При разработке плана важно также учитывать нюансы проводимых работ. Поскольку в зависимости от вида строительства (перепланировка, реконструкция, образование временной части помещения) будет создаваться сам план. В техническом заключении инженер отразит, что проведенные работы соответствовали заявленным и подтвердит это графическими материалами.
Если в результате реконструкции или сноса, прежние части помещений или мест под транспортные средства, они утратили свои кадастровые номера, это также нужно будет указать.
Отдельным нюансом, который должен быть отражен в плане — функции объекта. Здесь в том числе речь идет о том, как будет эксплуатироваться помещение. План должен отражать будет ли помещение жилым или нет, а также вид разрешенного использования из числа указанных в градостроительном регламенте.
В случае, если кадастровый инженер посчитает необходимым дополнительно обосновать кадастровые работы, в заключении будет приведено текстовое описание, например, о несоответствии адреса, который был присвоен зданию.
Досрочное прекращение обязательств по договору аренды также будет необходимо зарегистрировать через Росреестр и заплатить государственную пошлину.
Риски, связанные с договором аренды
Зачем вообще придумали такие сложности в виде регистрации договора аренды? Прежде всего, это безопасность сторон сделки. Например, вы долго искали то самое место, где откроете бизнес, нашли помещение для своих целей и хотите его купить, открыть магазин и получать прибыль. Вы привлекли специалистов, наняли ремонтную бригаду и уже на этом этапе потратили определённую сумму денег. Но выясняется, что объект уже несколько лет находится в аренде, а продавец вас просто обманул. Отражение арендных обязательств в ЕГРН пресекает недобросовестных продавцов от такого вида мошенничества.
Конечно же, залог безопасности от возможных рисков напрямую связан с юридическим сопровождением всей сделки. Нередким явлением является оспаривание договоров аренды даже при условии их регистрации со всеми вытекающими для этого этапами.
Случаи, когда договор аренды могут признать ничтожным разнообразны: подписание договора в одном экземпляре, передача государственного имущества без торгов или нарушение передачи в аренду самого объекта.
Оспаривание договора аренды – это всегда судебная процедура. Обратиться за защитой путем признания договора ничтожным вправе обе стороны. Например, если в процессе эксплуатации помещения, которое сдавалось под пищевое производство выяснилось, что в помещении рядом, где все это время активно шел ремонт, открылось производство по изготовлению строительных смесей и собственник это скрыл, потому что не хотел заморачиваться с изменением целевого назначения своего помещения. Или, например, если арендатор в процессе эксплуатации помещения вдруг решил снести стены, не поставив собственника в известность.
Последствия признания договора аренды недействительным чаще всего выражаются в обязании сторон возвратить все полученное по такому договору. Однако это не означает, что оплачивать аренду по такому договору необязательно.
Судебная практика взыскания арендной платы по договору в случае признания договора аренды ничтожным неоднозначна. Но в большинстве своем суды исходят из того факта, что, если сторона приняла на себя обязательства по договору, она не вправе передумать впоследствии.
Заключение
Подводя итог, скажем, что составление и оформление технического плана для регистрации договора аренды процесс важный и необходимый, прежде всего для спокойствия самих сторон договора. Обязательных требований по регистрации договора нет, это добровольное решение сторон сделки, заключаемой сторонами на срок свыше года. Но в то же время, его регистрация гарантирует возможность последующей защиты своих прав.
Если же вы решили регистрировать аренду, при оформлении потребуется приложить технический план объекта, отражающий то, что будет являться предметом договора. Форма технического плана состоит из двух частей: текстовой и графической, они являются обязательными. Далее эти части на разделы и поэтапно заполняются кадастровым инженером.
План понадобится если объект раньше не регистрировали, если вносили изменения или если арендуется доля. Приложить к плану нужно будет сам договор аренды, актуальную выписку ЕГРН, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (при его наличии), подтверждение оплаты государственной пошлины, полномочия подписанта, поэтажный план здания и иные документы, разрешающие проведение регистрации договора аренды, например, разрешение банка, если объект находится в залоге.
Подготовка плана осуществляется в электронном виде и подписывается электронной подпись подготовившего инженера, поскольку так он будет подаваться на регистрацию; бумажная версия документа не понадобится.
Направив все необходимые документы в регистрирующий орган, есть 3 варианта дальнейшего развития событий: аренду зарегистрируют, процесс приостановят или вовсе откажут. Последние два исхода оспариваются в судебных органах.
Обращение к грамотным специалистам поможет сократить риски некачественно проведенных работ или отказа регистрирующих органов.
Рекламодатель ООО «Смарт Вэй», ОГРН 1137847292670, ИНН 7814580473
Добавить комментарий